Qu’est-ce qu’un logement non décent ?

L’indécence d’un logement est définie par défaut : un logement indécent est un logement qui n’est pas décent. Cela peut sembler évident, mais encore faut-il alors savoir ce qu’est un logement décent.

Pour mémoire, un logement décent est un logement doté d’une surface habitable au moins égale à 9 m2 et d’une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m, soit un volume habitable de 20 m3 au minimum. Il doit disposer d’équipements le rendant conforme à l’usage d’habitation, ne pas présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé des occupants. Le logement doit respecter les normes électriques et sanitaires, et posséder les éléments de sécurité comme par exemple les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres et des escaliers, ..), dispositifs d’ouverture et de ventilation ou encore un éclairage naturel suffisant.

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ?

Un logement ou un immeuble peut être déclaré insalubre lorsqu’il présente un danger pour la santé des occupants ou pour les voisins en raison de son état ou des conditions d’habitation.

Il existe un certain nombre de critères qui permettent d’établir l’insalubrité : murs fissurés, humidité importante, dangerosité des accès, présence de plomb, installation électrique défectueuse voire absence de raccordement aux réseaux d’électricité ou d’eau potable, absence de système d’assainissement.

L’insalubrité peut être remédiable s’il est établi que des travaux peuvent remédier à la situation. Il y a par contre insalubrité irrémédiable lorsque la situation ne peut plus être réglée par des travaux.

Au-delà même de l’insalubrité, une procédure de péril peut être engagée lorsque le logement ou l’immeuble présente un danger pour les occupants ou pour les passants. Cela relève alors de la sécurité publique puisque cela ne concerne plus uniquement les occupants du logement ou de l’immeuble et les voisins, mais également des personnes totalement extérieures.

Quelle différence entre non décence et non salubrité ?

Alors qu’un logement déclaré insalubre est nécessairement non décent, un logement qui n’est « que » non décent n’est pas nécessairement non salubre. La différence tient dans la gradation.

Un logement décent dans lequel le locataire n’effectue pas l’entretien courant à sa charge et/ou dans lequel le propriétaire n’effectue pas les grosses réparations qui lui incombent peut devenir un logement non décent. Un logement peut ensuite être reconnu comme « très dégradé », sans pour autant passer au degré supérieur qui est l’insalubrité.

S’il y a manquement à l’hygiène et à la salubrité relevant du Règlement Sanitaire Départemental, alors le logement peut être déclaré non salubre. Et si la situation empire et que l’immeuble devient dangereux pour les occupants comme pour les tiers, alors l’immeuble peut être déclaré en péril.

La notion de décence relève des seules relations contractuelles entre les locataires et les bailleurs. Eux seuls peuvent lancer les procédures afférentes.

Par contre, la non salubrité et a fortiori le péril relèvent des pouvoirs de police générale des maires et des pouvoirs de police spéciale des préfets. Ce sont les maires qui peuvent mettre en œuvre les procédures d’insalubrité auprès de la préfecture. Et c’est le préfet qui établit l’arrêté d’insalubrité.

L’état du logement est évalué au regard de la « grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat » éditée par l’agence nationale de l’habitat (ANAH).

Quelles conséquences pour les bailleurs indélicats ?

Sur LocService, les rares fois où des candidats locataires nous signalent un logement qui ne serait pas décent, nous effectuons une enquête et nous prenons des mesures immédiates si les faits sont avérés : l’offre de location est supprimée et le bailleur ne peut plus bénéficier de nos services pour effectuer ses recherches de locataire.

En cas de logement non décent, le locataire ne peut plus percevoir les allocations logement auxquelles il pourrait prétendre et les versements effectués directement auprès du bailleur (tiers payant) cessent. Le locataire dispose de recours lui permettant d’obliger le propriétaire à effectuer les travaux de mise en conformité. Les juges peuvent également imposer une diminution du loyer au bailleur qui est également passible de sanctions pénales.

En cas de logement non salubre et/ou arrêté de péril, l’arrêté du préfet met le bailleur dans l’impossibilité de donner congé au locataire et aussi de vendre le logement ou l’immeuble. Si l’arrêté comporte une interdiction temporaire ou définitive d’habiter, le bailleur n’a plus le droit de louer et n’a donc plus le droit de percevoir de loyer. Il doit assurer le relogement des locataires. Si le bailleur ne respecte pas cette obligation de relogement, il est passible de 3 ans d’emprisonnement et de 100.000 euros d’amende et c’est le préfet qui organise le relogement aux frais du bailleur.

Si l’arrêté prévoit des travaux de réhabilitation et que le bailleur refuse sans motif légitime de faire réaliser ces travaux, il est passible d’1 an d’emprisonnement et de 50.000 euros d’amende.

Les arrêtés d’insalubrité et de péril sont transmis à la CAF qui suspend tous les droits des locataires et tous les versements d’allocations.

Qu’est-ce que l’habitat indigne ?

L’habitat indigne a d’abord été pendant longtemps seulement une idée, un concept politique. Puis cette notion a été définie juridiquement et des applications concrètes ont pu être mises en place.

L’article 4 de la loi de mobilisation et de lutte contre l’exclusion (loi MLLE du 25 mars 2009) énonce que « constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. »

Gérer son bien au quotidien

Etablir les quittances, calculer les augmentations de loyer, réclamer les loyers en retard, régulariser les charges, toutes ces tâches mises  bout à bout prennent indiscutablement du temps. Si vous devez les accomplir vous-même n’hésitez pas à consulter votre Chambre des Propriétaires. Pensez qu’il sera nécessaire de vous tenir au courant de toutes les évolutions législatives et jurisprudentielles