La cotitularité des locataires dans le bail d’habitation

Un couple de candidats locataires se présente pour visiter un bien mis en location, s’agit-il d’un couple marié ou pacsé pour bénéficier de la cotitularité du bail ? Mon petit couple de locataires en place depuis deux ans s’est-il marié ou pacsé, et donc est-il passé de colocataires à cotitulaires ? La réponse à ces questions est essentielle pour le régime applicable au contrat de location. Détails.

Les locataires cotitulaires

La loi distingue les locataires colocataires et les locataires cotitulaires. La cotitularité du bail ne peut découler que de deux situations civiles légales : le mariage ou le pacte civil de solidarité, mentionné pacs dans la suite de l’article. A noter, les partenaires pacsés bénéficient de la cotitularité du bail depuis la loi ALUR de 2014[1].

Les couples mariés et les couples pacsés

La notion de mariage n’est pas définie par un article unique du Code civil, de nombreux articles en posent les conditions qui forment ainsi le cadre juridique du mariage. 

Le mariage est une union de deux personnes, célébrée par un officier d’état civil dans les conditions prévues par le Code civil.

Le pacs est précisément défini à l’article 515-1 du Code civil : « Un pacte civil de solidarité est un contrat conclu par deux personnes physiques majeures, de sexe différent ou de même sexe, pour organiser leur vie commune. »

Le mariage et le pacs sont tous deux inscrits en marge des actes d’état civil.

Exclusion des colocataires et des concubins

La colocation est un régime juridique de la location inscrit dans la loi du 6 juillet 1989. A ce sujet, relire le dossier « Le B.A.-BA de la colocation » paru dans le numéro 557 de décembre 2021. 

Le concubinage est une union de fait précisée à l’article 515-8 du Code civil : « Le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. ».

Le concubinage confère des droits sur le bail au concubin du locataire lorsque ce dernier les perd. Le contrat de location continue au profit du concubin si le logement est abandonné par le locataire et lui est transféré en cas de décès du locataire, uniquement si le concubin est dit notoire, l’exigence étant qu’il vivait dans le logement avec le locataire depuis au moins un an à la date de l’abandon ou du décès[2].

La cotitularité du bail d’habitation

Tout ou presque est inscrit à l’article 1751 du Code civil qui est la source légale de la cotitularité du bail :

« Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux.

En cas de décès d'un des époux ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément. »

Les conditions de la cotitularité

La cotitularité du bail se définit par le fait que deux locataires aient des droits et des obligations identiques sur le contrat à l’égard du bailleur.

Elle suppose que le logement objet du bail réponde à quatre conditions cumulatives :

- le logement est mis à disposition à titre onéreux, excluant les conventions d’occupation gratuites[3] ;

- il s’agit de la résidence principale et non d’une résidence secondaire ; 

- il s’agit du domicile commun à l’exclusion des locaux dans lesquels les conjoints ou partenaires vivent séparément ;

- le logement est occupé à usage exclusif d’habitation[4] ;

La cotitularité des époux

Elle est légale et automatique. Elle s’acquiert dès lors que l’un des époux est titulaire d’un contrat de location servant à la résidence principale des conjoints. Ainsi, lorsqu’une personne signe un bail et se marie par la suite, son conjoint est de plein droit automatiquement ajouté comme titulaire du bail, alors même qu’il n’était pas partie au contrat initial.

Lorsque le couple est déjà marié avant la signature du bail, le principe de cotitularité s’applique également alors même que le contrat est signé par un seul des deux époux.

La cotitularité des partenaires

Elle est également légale mais pas automatique. Elle ne peut s’appliquer que sur demande conjointe des partenaires pacsés auprès du bailleur. Elle est néanmoins de droit lorsque les partenaires la demande, le bailleur ne peut pas la refuser.

Si des partenaires de pacs ne demandent pas la cotitularité du bail, la location se trouve dans l’une des deux situations juridiques suivantes :

- le bail est signé par un seul et l’autre est occupant sans droit ni titre vis à vis du bailleur ;

- le bail est signé au nom des deux, ils sont alors colocataires.

La démarche positive d’information par le locataire 

Lorsqu’il est encore candidat locataire ou en cours de location, le locataire doit informer le bailleur de sa situation civile ou de la modification de celle-ci.

La cotitularité s’impose de plein droit au bailleur lorsque le locataire se marie en cours de location ou qu’elle est demandée par les locataires par suite d’un pacs. Dans cette situation, le bailleur est obligatoirement informé de la naissance de la cotitularité mais cela ne règle pas l’éventuelle fin de celle-ci.

La preuve de la situation civile

Comment un bailleur peut-il être informé de l’existence d’un conjoint ou d’un partenaire pacsé du locataire ou du candidat locataire ?

Lors de la mise en location, le bailleur est en droit de demander un certain nombre de pièces justificatives, mais l'acte de mariage ou la convention de pacs, et enfin le livret de famille ne peuvent pas être exigés[5].

Certains justificatifs d’état civil peuvent permettre d’avoir connaissance du mariage. La pièce d’identité et le passeportpeuvent préciser le nom d'usage à la suite du nom de famille. Cela reste optionnel et ces titres d’identité peuvent ne pas être à jour de la situation civile.

Autre possibilité, une imposition commune possible pour les couples mariés ou pacsés qui peut, à condition d’être à jour, être relevée sur l’avis d’imposition. 

Pour de nouveaux locataires, en raison de la nécessité d’avoir les bonnes informations à l’instant T de la signature du bail, l’idéal est de leur faire remplir et signer une fiche candidat locataire afin que ces derniers attestent de leur situation civile.

En cas d’acquisition de la cotitularité en cours de bail par mariage, les locataires devront être en mesure de prouver que l’information a bien été donnée au bailleur de l’existence d’un conjoint. Une démarche positive est une lettre recommandée avec avis de réception ou une remise en main propre contre émargement.  

La protection du bailleur

En l’absence d’une démarche positive du locataire, le bailleur bénéficie d’une protection afin d’éviter qu’il ne subisse les conséquences d’une cotitularité qu’il ignore.

Ainsi, l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. »

Les locataires ne peuvent donc pas soulever des nullités de procédure, par exemple contester un congé donné à la seule épouse en méconnaissance du mariage, lorsque les époux n’ont pas informé par une démarche positive le bailleur de leur mariage.

Selon les tribunaux, ne démontre pas l’existence d’une démarche positive d’information du bailleur de la cotitularité :

- des quittances de loyer établies en cours de bail au nom du locataire et de son épouse : le commandement de payer, délivré au seul mari, a été jugé opposable à l’épouse[6] ;

- des loyers réglés par chèque bancaire au nom de l’épouse : la procédure d’expulsion engagée à l’encontre du locataire a été jugée opposable à l’épouse[7] ;

- la notification par le bailleur d’une augmentation de loyer à « Monsieur et Madame » et par son conseil d'un arriéré de loyers à « Monsieur et Madame » : le congé notifié uniquement à monsieur a été jugé opposable à madame, les époux ne pouvant justifier d’une démarche positive[8].

La fin de la cotitularité

La cotitularité étant une protection spéciale instituée pour le logement loué en raison du statut civil de locataires mariés ou pacsés, lorsque ce statut disparaît la cotitularité également.

Le divorce 

La solidarité des époux cesse lorsque le jugement de divorce est devenu définitif par transcription du divorce sur les registres de l’état civil[9], celui-ci devenant opposable aux tiers et donc au bailleur à compter de cette date. Il en est de même en cas de jugement de séparation de corps.

L’époux ou l’épouse divorcé qui a quitté le logement loué n’est plus redevable vis-à-vis du bailleur des obligations contractuelles lorsqu’il a donné congé, la cotitularité légale et conventionnelle ayant cessé.

Si le logement est attribué à l’un des époux par le juge, cela s’impose au bailleur, même si cela diminue les garanties de paiement du bailleur dans la mesure où la solidarité entre époux disparait.

A défaut de divorce la cotitularité se poursuit. Alors même que le logement ne sert pas à l’habitation de deux époux séparés, la solidarité des dettes se poursuit et le conjoint qui n’a jamais occupé le logement peut être poursuivi en paiement d’arriérés de loyer et de charges par le bailleur dans la mesure où il a loué le logement pour « l’entretien du ménage »[10].  

La dissolution du pacs 

Lorsque le pacs prend fin, la cotitularité cesse à la date de transcription de la dissolution du pacs sur les registres de l’état civil. Néanmoins, la procédure d’attribution du logement en cas de divorce n’a pas d’égal concernant le pacs. Si une mésentente nait entre les ex-partenaires pour la conservation du logement loué, la loi ALUR de 2014[11] est intervenue pour proposer une procédure inscrite à l’article 1751-1 du Code civil :

« En cas de dissolution du pacte civil de solidarité, l'un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation des deux partenaires, sous réserve des créances ou droits à indemnité au profit de l'autre partenaire. Le bailleur est appelé à l'instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties. »

Fin de la cotitularité en cas de violence 

La loi ELAN a créé une exception au principe de solidarité entre conjoints, via l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989, et donc à la cotitularité du bail en cas de violence conjugales. 

« Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l'autre membre du couple ou de la copie d'une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date. ».

Cette disposition n’a pas de caractère automatique, il faut une ordonnance de protection. Le fait de quitter le logement ne suffit pas à éteindre la solidarité et donc la cotitularité.

Le droit exclusif en cas de décès 

Le conjoint ou le partenaire survivant bénéficie d’un droit de jouissance temporaire qui lui permet de rester aux frais de la succession dans le logement loué pendant un an, la succession devant lui rembourser les loyers réglés au propriétaire bailleur[12].

Ce conjoint ou partenaire survivant bénéficie également d'un droit exclusif sur le bail d’habitation sauf s’il y renonce expressément par application de l’article 1751 du Code civil. Ce droit s’impose au bailleur.

Autre précision intéressante apportée par la Cour de cassation « l'article 1751 du code civil accorde au conjoint survivant un droit exclusif sur le logement qui servait effectivement à l'habitation des époux avant le décès, sauf renonciation de sa part, non invoquée en l'espèce, et retenu à bon droit que ce droit exclusif prive les héritiers qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif en présence d'un conjoint survivant »[13].

La fin du bail

Le bail peut prendre fin par une résiliation judiciaire, par exemple par l’effet d’une clause résolutoire en cas d’impayés, mais plus classiquement par l’effet de congés pour lesquels la cotitularité entraîne des règles spécifiques, de forme pour le bailleur, de fond pour les locataires.  

Le congé du bailleur

Le bailleur doit délivrer le congé aux deux époux ou partenaires pacsés. Deux lettres recommandées avec avis de réception distinctes adressées à chacun seront nécessaires[14].  A défaut, le congé est inopposable au conjoint ou au partenaire pacsé qui ne l’a pas reçu. L’accusé réception signé par un seul des conjoints ne peut pas engager l’autre alors même qu’ils étaient destinataires d’une lettre de congé unique aux deux noms.

Une exception à ce principe existe lorsque le bailleur détient un mandat établi par un cotitulaire donnant pouvoir à l’autre de réceptionner toutes les notifications inhérentes au contrat de location. Ce mandat est extrêmement rare en pratique car sa rédaction doit être suffisamment claire et précise pour éviter toute remise en cause.

Il est conseillé au bailleur de donner congé par acte d’huissier afin d’éviter une situation ou l’un retire le recommandé et pas l’autre. Dans ce cas, l’intervention d’un huissier serait inévitable. 

La Cour de cassation[15] a précisé que « l'article 1751 du Code civil n'impose pas une notification par huissier de justice par acte séparé à chacun des époux cotitulaire du bail ».

Rappelons que le bailleur n’est pas tenu de la double notification s’il ignorait l’existence d’un conjoint ou d’un partenaire pacsé (article 9-1 de la loi 6 juillet 1989).

Le congé du locataire

Le congé, donné par un des époux ou un des partenaires, n‘a pas d’effet à l’égard du cotitulaire du bail[16]. Il ne lui est pas opposable même s’il n’habite plus le logement. Pour autant, celui qui a donné congé reste solidaire, et c’est en cela la particularité de la cotitularité qui de ce point de vue protège le bailleur. 

Souvent par méconnaissance des règles de la cotitularité, lorsque des cotitulaires du bail se séparent, qu’un quitte le logement loué et qu’ultérieurement celui qui y est resté donne son congé, ils pensent tous deux être dégagés de l’engagement locatif alors qu’aucun des deux ne l’est.

A défaut de divorce ou de dissolution du pacs, la fin de la solidarité des locataires sur le logement ne peut venir que de la résiliation du bail, chacun adressant son congé au bailleur.